금리 인상으로 인해서 더욱더 악화된 부동산 침체, 2년전부터 계속 올랐던 부동산이 거래절벽을 맞이했다. 서울 사람이 경기도 등 다른 지역의 집을 사는 일명 원정매입도 줄었다. 매물은 대부분 주택에 해당한다. 과거에 갭투자(전세끼고 집사는사람들)도 쉽지 않을 것이다. 전세로 들어오는 임차인들이 월세로 전환하고 있기 때문이다.
그러면 과연 우리는 이런 시국에 부동산투자를 어떻게 해야할까? 현재 우리나라 부동산은 대부분 주택에 쏠려 있으며 아파트가 인기가 좋아 거래도 잘되고 가격도 잘 오르기 때문인데, 금리가 높고, 부동산 침체기일때는 주택보다는 비주택으로 방향을 틀어서 투자하는 것이 좋다. 비주택은 상가, 지식산업센터, 오피스텔, 오피스, 생활형숙박시설등이 있다.
하지만 무작정 투자하면 안된다. 서울시에 있는 오피스텔이나, 생활형숙박시설은 분양가가 너무 올라있고, 건축자재비또한 많이 올라서 수익률이 안나온다. 이런 시국에는 경기권으로 눈을 돌려보는것이 좋다.
수도권는 분양가가 상대적으로 저렴하지만 임대료를 잘 받을 수 있기 때문에 금리 인상에도 수익률이 높게 나온다. 현재 경기도 의정부시 민락동과 고산동에 위치한 지식산업센터(센텀스퀘어)앞 기숙사를 분양중인데 수익률이 10%대 예상되고 있다. 센텀스퀘어 지하2층~지상 10층 3개동 공장 및 사무실, 근린생활시설로 경기북부 최초로 초대형 지식산업센터이다. 해당호실의 전용면적만 19,730평 약 6천576명이 근무 할 수 있다.
단지앞 기숙사형 오피스 센텀리브워크는 지하4층부터 지상10층 전용7평~11평 규모로 약 568호실로 건축된다. 일각에서는 많은 호실로 공실 위험도를 생각할 수 있지만 사실상 그렇지 않다. 30%공장 기숙사사용, 30%사업자 실입주, 5%창고용, 25%가 오피스텔 대체로 이용되기 때문이다. 거기에 민락동과 고산신도시는 오피스텔 전용면적7평~11평이 전체 177개 밖에 없어서 공급이 부족하다. 찾는 수요는 점차 늘어나지만 현재로써는 매물자체가 없다.
부동산 투자는 수익률이 좋아야하는데 센텀리브워크는 우수한편이다. 주변 오피스텔 중흥S클래스 전용7평 보증금 1,000만원에서 월세 60만원~70만원을 받고 있는데 수익률 계산을 해보면 10%대 나온다. 대출75%받고 금리 4%계산 실투자금 2,500만원으로 년 3,003,000원 소득이 발생되고 2개호실일 경우 5,000만원 투자로 년 6,000,600원이 소득이 발생된다.
금리가 제 아무리 높게 오른다 해도 결국에는 올 하반기에는 내릴 수 밖에 없을것이다. 투자는 너도나도 할때 같이 움직이는 것보다는 항상 반대로 가는것이 옳다. 주식이나, 비트코인을 보면 느끼는 것처럼 부동산도 지금은 아니다 할때 숨은 보석을 찾아 투자하는 것이 돈이 된다는걸 잊지 말아야 한다.
